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屋苑介紹 | 發佈日期：2026年7月15日

2026年7月15日

清水灣山莊（Clear Water Bay Knoll）

西貢低密度獨立屋豪宅　15座獨立屋　私人花園　教育資源豐富

清水灣山莊是西貢清水灣區的優質獨立屋屋苑，由遠東集團發展，於2003年落成。憑藉低密度設計、私人花園、毗鄰科技大學及優質校網的位置優勢，吸引不少高收入專業人士及外籍人士定居。現提供15個獨立屋單位，實用面積1,234-1,311平方呎，適合自住投資及租賃。

【一】屋苑基本概況

清水灣山莊位於新界西貢白石窩新村路8號，是西貢低密度住宅區的代表屋苑。由遠東集團發展，於2003年落成，至今已逾20年，是經過時間考驗的成熟項目。屋苑共有15座獨立屋，採用現代化獨立屋設計，每座建築面積約1,680平方呎，實用面積1,234-1,311平方呎，提供了當時市場上少見的大型獨立屋選擇。

屋苑特點：

• 15座獨立屋　• 1,234-1,311平方呎　• 3房2廳2衛　• 私人花園　• 獨立停車位

• 私家通道　• 現代化廚衛　• 24小時保安　• 電子門禁系統

【二】地區介紹：西貢清水灣的豪宅天堂

西貢區位於香港新界東，是香港著名的低密度住宅區，以村屋、別墅、獨立屋為主要物業類型，吸引了大量高收入及外籍專業人士選擇居住。清水灣作為西貢的核心豪宅區域，分為北面（靠近將軍澳）和南面（三面環海）兩大區域。

【西貢區統計數據】

• 家庭住戶每月收入中位數：約HK$45,650

• 年齡中位數：42.5歲

• 清水灣片區私人住宅單位：2,249個

• 涉及人口：約23,367人

【北面屋苑區（靠近將軍澳）】

清水灣山莊位於北面屋苑區，交通相對便捷，往返將軍澳港鐵站時間短。北面區域的主要屋苑包括龍湖別墅、銀海山莊、華富花園、傲瀧等，大部份住戶享優美山景或海景。

【南面屋苑區（三面環海）】

南面屋苑則三面環海，享更遼闊海景，屋苑包括柏濤灣、海峰濤園、上洋、下洋、棕林別墅等。南面屋苑景觀開揚，但交通相對不如北面便利。

【三】屋苑背景與發展歷史

【發展商背景：遠東集團】

遠東集團是香港資深發展商，在房地產開發領域擁有多年經驗。清水灣山莊是其在西貢地區的代表作，代表了2000年代初期香港豪宅開發的風格——兼顧低密度與私人設施的獨立屋項目。

【落成時間線】

• 規劃階段：約2000-2001年

• 動工：2001-2002年

• 落成期：2003年9月至12月

• 入伙：2003年底開始陸續入伙

【建築特色】

每座獨立屋配備獨立私人花園（約200-400平方呎）、專屬停車位（大部份單位）、私家通道、低層設計以確保隱私性、現代建築風格、安全門禁系統、屋苑內綠化率高。

【四】交通配套與位置優勢

清水灣山莊位於西貢北面屋苑區，交通配套相對完善。

【自駕時間表】

【交通優勢總結】

• 靠近將軍澳內陸：往返將軍澳商業中心與港鐵站時間短

• 西貢市中心距離適中：10-20分鐘車程，享受寧靜但不失便利

• 多條巴士小巴線：不依賴私家車也能出行

• 自駕便利：接近主幹道，往返港島及九龍相對快捷

• 停車位充足：屋苑內配備停車位，無停車煩惱

【五】教育資源與校網優勢

清水灣山莊屬於第95校網（小學）及西貢區（中學），是香港教育資源最豐富的校網之一。屋苑毗鄰香港科技大學，吸引大量教授及研究人員定居。

【小學校網：95校網】

第95校網涵蓋西貢及將軍澳地區，共22間小學，教學質量高，選擇多樣。熱門小學包括：將軍澳天主教小學、將軍澳循道衛理小學、基督教宣道會宣基小學、英基清水灣小學、香港學堂國際學校等。

【中學校網：西貢區】

西貢區共27所中學，包括多所傳統名校及Band 1中學。熱門中學包括：迦密主恩中學、播道書院、優才楊殷有娣書院、將軍澳官立中學、香港知識產權署資訊中心附屬中學、聖母聖衣堂中學等。

【大學與高等教育】

香港科技大學距屋苑約2-3公里，是亞洲頂級大學（QS世界排名前50），提升居住地區的學術氛圍，吸引大學教職員工及學術家庭定居。其他高等教育機構包括香港浸會大學、香港教育大學等。

★★★★★ 教育資源評級（五星級）

【六】屋苑環境與生活設施

【屋苑內設施】

• 24小時保安巡邲

• 電子門禁系統

• 屋苑內道路照明

• 綠化空間與休憩區

• 訪客停車位

【單位配置】

• 私人花園（約200-400平方呎）

• 獨立停車位（1-2個）

• 私家通道

• 獨立煤氣、水電表

• 現代化廚房與衛浴

• 客廳、飯廳、廚房開放式設計

• 主臥室及客房

• 陽台或露台

【周邊環境】

• 郊野公園距離：10分鐘車程

• 海灘設施：清水灣主灘約5-10分鐘車程

• 水上活動：帆船、滑浪、潛水等

• 高爾夫球會：清水灣高爾夫球會

★★★★★ 環境質素評級（五星級）

【七】現時放售價格與市場分析（2026年5月）

根據MM Property 及其他地產網站的最新資訊，清水灣山莊的市場價格如下：

【價格走勢分析】

短期（2024-2025）：價格相對穩定，呎價在$12,000-$15,000之間波動。屋苑整體供應有限（僅15個單位），造成價格相對堅挺。經濟環境改善下，置業需求逐漸回升。

長期升值潛力：穩定。西貢低密度屋苑供應有限，不會大規模開發。教育資源豐富，環保保護確保環境質素，保證長期價值維護。

【同區屋苑價格比較】

✓ 呎價穩定於$12,000-15,000　✓ 低密度稀缺性保證　✓ 長期升值潛力穩定

【八】現時放租價格與租賃市場（2026年5月）

清水灣山莊的租賃市場需求穩定，主要租戶為跨國企業高管、科技大學相關人士及外籍家庭。

【租賃市場分析】

現時市場租價範圍：$42,000-48,000元/月（1,250呎3房）

月租呎數：$33.6-38.4元/平方呎/月

年度租賃回報率：3.05%-3.49%（基於$1,500-1,800萬購入成本）

【租戶類型】

• 跨國企業高管（1-2年短期租賃）

• 香港科技大學相關人士（教授、研究人員、訪問學者）

• 外籍家庭（帶孩子就讀國際學校）

• 行政人員及其他臨時居住者

✓ 需求穩定　✓ 租戶素質高　✓ 短期租賃穩定　✓ 年回報3-4%相對穩定

【九】投資潛力評估（SWOT分析）

綜合投資評分：★★★★☆（4/5星）　推薦度：80/100

【十】適合置業者與投資者檔案

【自住買家】

• 高收入專業人士（醫生、律師、企業高管）- 尋求寧靜環境與隱私

• 多代同居家庭 - 需要充足空間與花園

• 外籍高管及其家庭 - 對國際教育環境有要求

• 科技大學相關人士 - 教授、研究人員尋求校園附近居所

• 退休高淨值人群 - 尋求寧靜、環境優美的居住地

【投資者】

• 長期持有投資者 - 尋求穩定升值與租賃回報

• 家族辦公室 - 用作高管宿舍或訪客居所

• 跨國企業 - 為員工租賃獨立屋

• 教育投資者 - 看好國際教育市場增長

【不太適合的買家】

• 需要港鐵直達的上班族

• 對屋苑社區設施有高要求者

• 預算有限但追求大面積者

• 希望屋苑有大量單位可選者

【十一】常見問題解答

Q1：清水灣山莊會否增加供應？

A：不會。屋苑已於2003年完全落成，僅15個單位，供應有限，保證稀缺性。這種極限供應確保屋苑價格相對堅挺，是其稀缺價值的來源。

Q2：清水灣山莊沒有港鐵直達，交通方便嗎？

A：清水灣山莊距港鐵站10-20分鐘車程，對有私家車的高收入人士充分便利。屋苑周邊巴士小巴線完善，需要公共交通的租戶也能接受。

Q3：獨立屋的維修費用會不會很高？

A：獨立屋需個別承擔屋頂、地基、煤氣管道等維修費用，但清水灣山莊距落成已20+年，大多數屋況相對穩定。業主應預留每年2-3%樓價作為維修準備金，或聘請專業驗樓師定期檢查。

Q4：清水灣山莊適合自住還是投資？

A：兩者都適合。自住方面，屋苑低密度、私人花園、環境優美；投資方面，租賃需求穩定（年回報3-4%），長期升值潛力可觀。最理想的是自住+出租兼用，既享受居住環境，又能獲得租賃收入。

Q5：清水灣山莊的教育資源如何？

A：屋苑位於95校網（小學）及西貢區（中學校網），擁有22間小學與27所中學可選。此外，屋苑附近有英基清水灣小學及香港學堂國際學校，對外籍家庭特別有吸引力。

Q6：租賃清水灣山莊，每月租金大概是多少？

A：根據近期市場數據，1,250呎3房獨立屋月租約$42,000-48,000，呎租約$33.6-38.4/呎。租金因屋況、裝修、朝向而異，建議向代理查詢最新報價。

【十二】結論：清水灣山莊的投資價值

清水灣山莊代表了西貢豪宅市場中「平衡型」選擇的典範：兼顧低密度、教育資源、交通便利、投資回報等多個面向。對於懂得欣賞西貢低密度生活方式的置業者而言，清水灣山莊絕對是值得認真考慮的豪宅物業。

【投資評分卡】

綜合投資評分：★★★★☆（4/5星）　推薦度：80/100

資料來源：物業中介平台、香港科技大學、教育局（截至2026年7月15日）

免責聲明：本文內容僅供參考，不構成任何投資或財務建議。實際物業價格、租賃條件、校網政策及市場走勢均可能變動。購買或租賃前請詳細諮詢專業地產代理、律師及銀行顧問。過往表現不代表未來成果，房地產投資涉及風險，請根據個人財務狀況謹慎評估。

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